1: 2020/09/23(水) 00:19:51.55

https://news.yahoo.co.jp/articles/9a8157bad7d942464884872a005f2bd0fc021c74

マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。

しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。

当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。

管理費「上昇傾向」のワケ
 
マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、
エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。

具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。
必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。

キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、
反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。

 こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、
委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。

首都圏の管理費は、10年で2割上昇

国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する
調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。

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図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円)
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https://news-pctr.c.yimg.jp/uUzvQ3lML_bkIqyakc1vFs-Knw39CLTsfp6KpenqJJA8MAaww4_P-cS70N554ynC1eIhlFl7-TfIQIXgIA1UthhAooSCxpS6CrdSNvuGW_t_5da-0_5F_Kew6sLN70rdCGNOy0X9UQ2eyxQe_H9EeQ==
 
2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1%のアップ。
このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。

したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。

管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。

しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。

その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。 

「均等積立方式」と「段階増額積立方式」
 
一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために
定期的な大規模修繕が欠かせない。そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。

図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が
安くなってからではない。むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。

にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。

まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を
均等に徴収していくという方式になる。30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、
月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。

※以下、全文はソースで。


194: 2020/09/23(水) 01:41:17.11

>>1
マンションが老朽化して建て直しますって決議されたらどうなるの?
反対派の人は二束三文で買い叩かれて出てくの?


198: 2020/09/23(水) 01:41:59.60

>>194
そういうこと


802: 2020/09/23(水) 07:04:20.55

>>1
最近マンションの貶めるスレが多いな
何かの悪い力を感じるわ


808: 2020/09/23(水) 07:08:59.60 0

>>802
てか
空き家問題で廃マンションが目に付きだしたから
今まで見ないようにしてた最終処分問題が顕在化したのだと思う


3: 2020/09/23(水) 00:20:23.79

機械式立体駐車場の悲惨さw


5: 2020/09/23(水) 00:22:10.59

>>3
戸建てだと、玄関出て5秒で車に乗れるもんな。


6: 2020/09/23(水) 00:25:24.51

>>5
これ
あと、戸建ての駐車場に関しては、駐車料金も共益費もかからないよね


7: 2020/09/23(水) 00:26:45.85

こんなこと知らずに買うやついるのか?
買う時に普通はシミュレーションするだろ


19: 2020/09/23(水) 00:34:00.98

>>7
シミュレーションした気になってるだけで修繕がどれくらい金かかるかなんて考えた事もない奴らばかりだろ


65: 2020/09/23(水) 00:54:23.42

>>7
貧乏人の買い物じゃないから


17: 2020/09/23(水) 00:33:37.90

3000万で買ったのに月2、3万払うとか
30年なら月10万の家賃やんけ
賃貸なら良いとこ住めるわ


134: 2020/09/23(水) 01:22:51.44

>>17
保守費としては安いぞ
時間を買ってる


20: 2020/09/23(水) 00:34:09.98

金あるからマンション買うんだろw


21: 2020/09/23(水) 00:36:39.10

マンションは借りるもの
買うのはよっぽどの物件


27: 2020/09/23(水) 00:40:00.37

>>21
ほんそれ。
購入する奴は情弱の極みでデベロッパーの養分。


64: 2020/09/23(水) 00:54:17.91

>>27
新築マンション価格の半分以上が地主とデペロッパーの取り分
土地の権利なんてほんの僅か。


26: 2020/09/23(水) 00:39:26.97

タワマンが危ない
持ち家が損
マンションは危ない

貧乏人が騒いでるだけじゃないか


36: 2020/09/23(水) 00:45:04.50

一戸建ては自治会が面倒だと最悪だ


41: 2020/09/23(水) 00:46:31.51

>>36
都市部の自治会は機能してない


745: 2020/09/23(水) 06:04:01.41

>>41
都市部でも現住所が1丁目、2丁目…だが旧町名に強いこだわりある地域は自治会強いぞ
旧町名の掲示板があって、お祭りなどの恒例行事の貼り紙たくさん貼ってあるエリアは
要警戒


43: 2020/09/23(水) 00:47:12.17

>>36
それ、郊外だろ
23区内は自治会なんかゆるゆるだよ
下町は知らんが


50: 2020/09/23(水) 00:49:25.26

>>36
マンションの組合のほうがきついだろ。


66: 2020/09/23(水) 00:54:32.17

福井だったら、2万で部屋借りれるな


67: 2020/09/23(水) 00:54:49.04

東京のマンション高すぎだろ
3000マンくらいにしてくれよ


72: 2020/09/23(水) 00:56:44.23

大抵管理費が高すぎて
住むの止める人間も居る


130: 2020/09/23(水) 01:21:43.24

賃貸が理想かなぁ。高確率で大震災が起こる可能性が高いって言われてるし
環境に飽きた時も、変な人が近隣に越してきても、
後から窓の外が壁!みたいな建物が建っても、すぐに引っ越せるし

歳とって、賃貸が借りられなくなったら中古一戸建てを買うのがいいかも
歳とってからだと保証人になるべき人が死んでたり
老い先が短いもんだから、そもそもローンを組めないかもだけど


144: 2020/09/23(水) 01:25:04.39

ずっと住むなら戸建て
売るつもりなら駅近マンション
って感じ?


151: 2020/09/23(水) 01:28:29.87

マンションの耐用年数なんてメンテしてれば軽く100年は越える


154: 2020/09/23(水) 01:29:17.22

>>151
買った金額くらいのメンテ代出せればね


166: 2020/09/23(水) 01:32:36.00

>>151
戸建てもメンテしてれば100年いけるぞ
コンクリはもちろん、木造でもさ


164: 2020/09/23(水) 01:32:19.33

戸建中古なら鉄筋コンクリート7LDK2階建てが2500万円
なんてのも今は東京郊外にある